揭秘房价“潜规则” 房价构成你清楚吗?

畅谈楼市风云,把握楼市脉搏
回复
头像
sanya
帖子: 377
注册时间: 2008-05-04 13:13
联系:

揭秘房价“潜规则” 房价构成你清楚吗?

帖子 sanya »

本文所探讨的房价组成仅仅是民间参考,希望为大家买房带去帮助,详细条款请以政府相关文件作准。

买房最在乎的是什么?在合适的情况下,我们最关心的还是房价。以至于房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。

今天为大家普及房价构成知识,文中提及资料仅供参考,房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,也许并不全面也不是最准确,但希望为你带去帮助。

什么是房价?

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

房价是怎么制定出来的呢?

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,全国的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%)。

目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。

一起来算算房价的构成

目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

一般,房价的公式大致如下:

地价款+ 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价

其中:

1 地价款 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金

2 建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些?工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用

3 税费 = 营业税 + 企业所得税 + 印花税

4 公关费用 = 宴请 + 送礼

5 行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等

综上所述, ∑ 房价 = 拆迁成本 + 城市配套(七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程(上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。

主要成本分析
01.jpg
01.jpg (22.59 KiB) 查看 13171 次
地价中的拆迁成本

拆迁成本在急速大幅度的提高,动辄就出现强拆和暴力抗拆的情况,一方面是一级开发商受利益的驱使,一方面是拆迁户对一夜暴富的追求。为什么会出现这种情况?不排除拆迁户故土难离,不排除拆迁补偿费太少,不排除拆迁户不想改变生活方式和习惯,不排除拆迁户因拆迁失去生活的来源和谋才的场所,等等等等。

城市的整体规划是要实现的政府通过杠杆的力量改变大多数百姓的生活环境,为百姓谋福利也是好事情,大势所趋。遗憾的实施的过程中有很多的不如意、不透明、不阳光、不公正等等。所以,政府在拆迁之前的引导很重要,保证公民的合法权益。

开发商拿地成本约占30%

据了解,2009年,国土资源部调查全国620个项目数据中提到,拿海口的9个项目来举例,地价占房价比例最高的为24.59%,最低的为8.8%。房地产资深人士表示,建设国际旅游岛后海口拿地成本与比原来涨了50%至60%。而目前土地分为“生地”和“熟地”,两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同。所谓“生地”指的是公路建设、煤气管道的铺设、向所在地居民进行征地等各项开发之前的准备工作尚未开展的土地。这类土地拿地价格相对较低。“熟地”指包括公路铺设等各项工作已经实施完毕的土地。“熟地”价格相对较高。

建安成本受市场影响比较大

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。今年年初,钢材、水泥等建材价格猛涨,给房地产开发成本造成了影响。

各项税费占总成本15%-20%

在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。业内人士称,仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费就达30种,各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大,但总量也不算大,对房价产生的影响比较小。

揭秘房地产行业五大潜规则

1、官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情,不动大手笔免谈。

2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮),要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力,宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案,历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作,政绩风格突出,短期效应毕现,自相矛盾,漏洞百出,“擦边球”大有可为。

4、融资途径广泛。具备条件的,可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的,可以拉省市领导的嫡系入伙,不用介入,睁一只闭一只眼,银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有,民间游资,不可小觑,炒房团就是典型示范,几千万、上亿的现金,有时候对开发商就象是春雨贵如油,那时候开发商甚至能下跪给炒房团(绝密),至于巨额让利给炒房团,楼上已见。

5、房地产行业靠逃税漏税发财,是洗钱的圣地。很简单的公式:楼盘销售总额—(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章:本来是1000元/平方米,可以和建筑公司老板勾结(绝密),签定1800元/平方米的结算单,超出的800元/平米,从施工队帐上过一下,还是现金回到了开放商手里,建筑施工税费仅3.4%左右,可以逃避税收至少30%。(洗钱和逃税并举)。实在还觉得不够,可以打出“送20万精装修”的幌子,原理和以上相同。

房产价格估算方法

房产价格估算是一个非常复杂的过程。不仅房价的影响因素非常多,就从评估方法的采用上看,如采用的评估方法不同,也会导致评估的价格的差异。比如商铺、写字楼等用于经营、有收益的物业,采用收益还原的方法,评估出来的价格有可能与采用市场比较的价格会有一定的出入。而同一套房子,用于居住与用于商用经营两种不同性质的用途,在评估出来的价格上,也会有一定的差别。同样,房子50年使用期的价格与70年使用期的价格,也是不同的。所以,只有对影响因素的不确定性有足够的认识,才能真正有助于把握楼价。

第1道板斧:了解信息,对比价格

可能很多人会觉得楼市的价格难以分清真假。不同地区的房子,价格往往会有所不同;而不同的小区楼盘,这边的价格与那边的价格也可能会有很大的差别;甚至同一栋楼不同单元的价格,有的也是不一样。这是怎么回事?可能很多人会用诸如“好”与“差”等比较抽象的词来形容,至于具体是什么原因就不知其所以然了。

出现这种真假难辨的情况时,专家提醒说,可以对付的第一种办法就是:了解信息,对比市场的交易价格。也就是说,有意置业的人士,在判断对方楼价是否合理时,可以从市场信息入手,收集附近一些相似类型的交易案例资料,加以分析比较,价格相去太远的则要慎重考虑。这种方法是市场比较法的简化运用。置业者通过与相似案例的比较,可以初步判断房价是否合理。

他山之石,可以攻玉。陈少阳评估师认为,市场比较是一种常见、有效的估价方法,它通过与相似交易案例的比较,确定房屋价格。开发商在测算楼价时,可能会以项目开发建筑成本、利息、合理利润、销售费用等相关费用总额来计算。但是在广州市房地产交易市场上,各种类型房产的成功交易案例非常多。从某种角度上来看,已有的同型同质相似楼盘的价格,影响、决定着周围其他楼盘的价格。除非有其他方面的特定原因,否则任何人都不会去选择明显高于市场价格的物业。

在谈到采用本方法的注意事项时,苏少青评估师提醒一定要注意使用年期对价格的影响。他介绍说,法定使用年期(不同于房屋的物理耐用年期)不同,可对房子的价格造成非常大的影响。一般来说,使用年期越长,房子相应的价格就越高。在对房子价格的比较时,可适当进行一些调整,以增强价格判断的准确性。

第2道板斧:逐个击破,解剖楼价

事实上,“知其然”是不够的,只有“知其所以然”才能在事前做到心中雪亮,真真正正当一回事前诸葛亮。也就是说在购房时,了解房价构成的各种因素,对于正确判断房子是否物有所值,具有非常重要的作用。

苏少青评估师介绍,在房地产评估领域上,被确认能够影响房价的因素非常多。而且不同的房产,在不同阶段,各个价格影响因素的侧重也不同。产品所处的位置、景观、类型等,都会反映到产品的价格上。比如,正常情况下,广州高层建筑在12层以上的,每增加一层,每平方米的价格一般会增加100元左右。对于环境、结构、种类、式样、材料、装修、设备、物价、期日等等因素,全面考虑、准确判断,是估算房价的关键。他认为,可以简单从下面三个方面来分析楼价的构成因素及其影响程度。

第一招:从楼盘所处的地域方面来分析房价。

苏少青举例说,房地产最重要的三个方面是“地段、地段和地段”。事实上,地段在房地产评估当中,所占的比重往往达到40%。由此可见,在房地产领域中,地段对房产价格所起到的影响非常大。从最简单一方面讲,地段所决定的地价,将直接分摊到房价中。他认为,在估计房价时,对于地段的影响一定要有足够的重视。

其中,要特别注意的第一点是区域的环境因素。首先,房子所处地域的升值前瞻性,也即就是房子所处地段的发展潜力及未来房子是否有升值的空间。其次是房子所处的区域生活气氛和人文环境,它们可以直接影响到居住的心情及居住的舒适度。再者,是房子所处地方的区域形象及治安环境。第二点是周围区域的学校、幼儿园、菜场、商场、医院、银行等公共配套设施,它们也是构成影响房价地域因素的有机因素。第三点则要考虑到的地域因素是公共交通等方面的因素。

第二招:从楼盘内部结构等方面来分析影响楼价的个别因素。

这方面是造成相同区位、相同地段,不同楼盘、不同单元房价差别的主要原因。影响楼价的个别因素,主要是针对物业品质来说的,它涉及到建筑风格、装修标准、户型结构、实用率、容积率、绿化率、会所等方面的内容,能够直接影响到楼房的经济性、适用性、耐用性和舒适性。这也是影响楼价的重要因素。

陈少阳评估师认为,在这一点上,要注意的事项非常多,比如说注意平面设计是否有新意、房形结构是否流行。具体来说,要考虑的因素首先是楼盘的规模,其中包括楼盘的内部相关配套、社会影响力等内容;其次是面积、朝向、实用率情况、通风情况、采光情况、一梯几户、户型等有关房屋平面设计的因素。此外有房子建筑选材、地面、厨房、卫生间、门窗等方面的装修情况;还有,有关智能化、电梯、消防、停车场、卫生设备、清洁维护等必要的设施;再者是有关大堂、会所、外立面等外观情况。

第三招:从楼盘的物业管理、营销情况、工程建设进度来分析影响楼价的因素。

当前业内有一种非常流行的说法是:“没有卖不出的房子,只有卖不出去的价格”。价格是影响着楼房销售的主要因素。所以作为房地产开发项目整体的构成环节,楼盘的物业管理、营销情况、工程进度等必定对楼价造成一定的影响。在判断楼价是否合理时,这方面情况也是我们应仔细考虑的内容。

一方面,楼盘的物业管理队伍、物业管理费用、营销组织、包装、广告等方面,会直接提高楼盘建设资金的投入;另一方面,由于实行商品房预售制度,按规定开发商在完成项目投资的相应份额后,就可以在市场上进行销售。从某个角度上来说,导致了消费者提前购买还没有完成的产品。消费者这种购买行为,会间接地承担了部分工程风险。这就要求在估算房价时,特别是对于正在建设中的项目,要充分考虑到工程所附带的风险。

第3道板斧:综合分析,寻找差距

时势造就了不少个性十足的明星,大众口味正是个性风格的普及和模仿,这多少应验了“物以稀为贵”的老话。陈少阳认为,对于楼房整体价值的分析,不仅要充分考虑到影响楼价的因素,而且要通过对各项因素的综合比较,分析楼盘卖点,才能真正判断是否物有所值。对于那些个性化特征明显的楼房来说,这方面显得特别重要。不可代替性的特点越突出,它所赋予楼房的价值就越大。

对于能够真正反映区位特征并具有特色的楼盘来说,区位的优势不再有绝对的统一标准,这需要根据个人自己的生活和事业要求进行各有侧重的选择。同时,楼盘所营造的文化氛围、人文底蕴,越来越受到人们的认同和重视。时下广州,就有不少打出文化旗帜的楼盘,多数也都取得非常好的战绩。

另一方面,要充分注意发展商的实力,加强品牌价值的估算。企业品牌的树立和提升,离不开产品开发和服务的全过程投资。企业的可持续发展,已成为现代企业的共识。苏少青认为,开发商打造品牌过程中,所提供的诸如小区配套、售后服务、物业管理、宣传广告等投资费用,必会分摊到房价中来。从当前情况来看,开发商打造品牌的投资,分摊在房价的比重逐步增加。

最后,作为购房居住的个人,还要注意区分房屋实用率和实际可使用程度的影响。陈少阳强调,单纯一个实用率数字,无法充分体现房屋的实际可使用程度。个人购房,更多的还是关心它的使用价值。三角房、不规则房等情况,并不影响房屋实用率的计算,但对房屋的使用程度,却有很大的影响。所以他认为,作为个人在估算、比较房价的时候,考虑房屋实际可使用程度,比实用率来得更有用。

回复