南岛晚报记者 陈嫣
来自黑龙江的赵先生在三亚购买了一套商品房，与开发商三亚某公司（以下简称“公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积98.77平方米，其中套内建筑面积为79.59平方米，公摊面积19.18平方米，合同签订后赵先生按照套内建筑面积计价，支付了房款384700元。
但后经测量，该房屋实际建筑面积为90.46平方米，套内面积为76.5平方米，公摊面积13.96平方米。为此，开发商退还了赵先生套内建筑面积差3.09平方米的房款14935.92元。但是赵先生却将开发商告上法庭，要求退还房屋面积差8.31平方米的房价。三亚城郊法院经审理后判决，开发商还应退还赵先生房款3.7万余元，而最终三亚中级法院作出判决，开发商不用再退还赵先生款项。
起因 一套房两个面积起纠纷
2006年12月，赵先生与公司签订了《商品房买卖合同》，购买了公司开发的某房屋。双方合同约定，该房屋建筑面积为98.77平方米，其中套内建筑面积为79.59平方米，公摊面积19.18平方米。合同还对办理产权证的时间及违约责任等作了约定。合同签订后，赵先生于当年12月5日按照房屋套内面积计价方式支付了房款384700元，次日，公司也向赵先生交房了。
而关于房屋面积的确认及面积差异的处理，双方作出如下约定：如果商品房在交付使用后产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按照以下方式处理，建筑面积、套内面积、公摊面积，最后以三亚市房产部门确定为准，合同约定的套内面积和最后核定套内面积误差房款实行多退少补。
后经测量，赵先生购买的房屋实际套内面积为76.5平方米，公摊面积13.96平方米。为此，开发商退还了赵先生套内建筑面积差3.09平方米的房款14935.92元。但是赵先生认为房屋面积少了8余平方，在与公司协商不下的情况下便诉至三亚城郊法院，请求判决公司退回房款38269.78元。
一审 开发商还应退还房款3.7万余元
三亚城郊法院审理查明后认为，当事双方签订的合同内关于套内面积有约定的处理原则，但是对于公摊面积，合同约定不明确。法院认为，该合同是格式条款合同，对某条款存在异议，应作出不利于制作格式条款方的解释，故法院判决开发商退还套内面积差3.09平方米的房款12035.55元，同时还应退还公摊面积部分的房款4万余元，扣除已退还的1.4万余元，开发商还应退还房款3.7万余元。
二审 开发商根据合同不应再退还任何房款
公司对于三亚城郊法院的判决不服，故上诉至三亚中级法院。公司认为，房屋总价是根据套内建筑面积计价的，而非建筑面积计价，而合同中关于套内面积差的处理方式有明确约定，因此公司决定一审法院判决没有事实根据和法律依据。
三亚中级法院在审理查明后，认为当事双方争议的焦点问题在于买卖的商品房如何计价及面积差异如何处理。法院认为，当事双方已在签订的合同中约定按套内面积计价，且合同中关于面积确认及面积差异处理也有明确的约定，套内面积误差房款实行多退少补。法院在审理此案时认为，双方买卖的商品房是按照套内面积计价的，所以不存在公摊面积误差款的退补问题，同时法院还认为合同约定按套内面积计价，就不可能又约定按建筑面积计价。
法院作出判决，公司已退回套内面积房款1.4万余元，已履行了合同约定的义务。而赵先生所提出的退还建筑面积差8余平方米房款的要求没有事实和法律依据。公司不需要再退回任何房款。
以案说法
本案中，为何公司不应再退回任何房款呢？海南言必信律师事务所夏洪录律师和雷锦涛律师指出，按照处理合同纠纷的原则，当事人在合同中有明确约定的，按照约定处理当事人之间的争议或者纠纷，合同没有约定的按照法律规定处理。而在本案中，赵先生和公司对合同面积确认及误差的处理都在合同中有明确的约定，所以中级法院按照其双方签订的合同约定来处理涉案房屋面积确认及误差。（本文撰写得到海南言必信律师事务所的大力支持）
相关链接
套内面积与建筑面积
“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。