北京“地王”被收回 海南房地产又“热”
发表于 ： 2010-04-03 18:48
“地王”收回
节前，北京大龙地产“地王”项目被收回的消息引起了社会的广泛关注，这一事件的大致过程如下：
2009年11月20口，北京市大龙房地产开发有限公司通过拍卖方式以50．5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权，创下北京市公开出让土地以来的新高，成为北京土地市场总价和楼板价的“双料地王”。
2010年1月22日，北京市国土局就加强闲置土地清理处置进行公告。8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停在北京土地交易市场拿地资格，大龙地产位列第一。2月1日，北京国土局发出通知，收回大龙地产的后沙峪地块开发使用权，并不退回其缴纳的2亿元保证金。
近期，业内还发生了几起“地王”处置事件。比如2月2日，上海市徐汇区向18块闲置地块开发单位发出通知，要求其到规划和土地资源管理部门进行登记，将对这些闲置地块的出让情况、地面现状和闲置原因进行分析后再行处置。
事隔两天，南京市国土局也传来消息，招商地产旗下子公司瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，因未按规定日期缴纳首期成交价款，被取消对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2．45亿港元。
前不久，广州市国土房管局召开新闻发布会公布了27个“地王”的核查情况，有关负责人透露了8大高价‘地王”中6个项目的处理情况。其中科学城“地王”已被正式收回，没收保证金，成为广州首个被政府收回的高价“地王”。
这一系列“地王”处置事件，引起了业内的震动。
2009年是“地王”频出的一年，由此导致各大中城市房价一路攀升。2009年12月初的国务院会议明确表示要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并且制定了一系列综合治理政策。针对土地市场，国土部等5部委联合下发了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，大龙地产等“地主”就是在这一轮大规模的整治行动中被射落下马的。
收回“地王”，可以起到“敲山震虎”的作用，给其他有“地王”情结的开发商以警示。对楼市的降温作用也是立竿见影的。比如，后沙峪“地王”被收回后，1月份北京顺义区房价明显下降。据有关资料显示，1月份以来，顺义区90％的成交量下跌幅度远高于全北京市的均值。二手房挂牌价均价也环比下跌3．2％。
但我们也要清醒的认识到，开发商“争地王、囤土地”的痼疾由来已久，不是收回几个“地王”就可以轻易解决的。这其中的许多问题值得我们探究与深思。
综观近期被收回的“地王”项目，“地主”许多是国企。抛开国有企业的社会责任感不谈，仅从其市场和经营行为来看，在“地王”被收回导致的几亿元保证金被没收的损失上，国企领导层的决策者应该对此负责，政府相关管理部门应该追究其盲目决策导致的国有资产损失责任。然而，我们至今尚未发现相关处理情况。
再有，像大龙地产这样“蛇吞象”的行为又一次暴露了当前土地出让管理中的漏洞。从大龙地产本身来看，其实力与所拍“地王”价格大大不符，而且也没有该地块中高端别墅项目开发的专业经验。大龙地产总资产仅30亿元，居然敢以50．5亿元拍下地价超过自己总资产的土地，即使砸锅卖铁，出让金仍有约20亿元的资金缺口。这种“胆魄”可能只有在疯狂的市场中才存在。
在土地拍卖过程中，无论开发商实力大小都可以漫天抬价，这是“地王”不断涌现的原因之一。如果管理部门对参与拍卖的开发商实力了如指掌，并且规定其要价应在本企业实力可承受范围之内，否则就淘汰出局、停止竞价，可能就不会屡展出现“地王”，土地市场也不会如此混乱。
目前，国内超过两年没开发的土地有很多，据介绍，全国约有1万公顷闲置土地，其中因企业自身原因闲置的占46％。有些开发商名下的土地甚至要开发10多年才能用完。按照国家规定，超过两年没有使用的土地就要无偿收回，因此，应无偿收回的土地远不止这几个“地王”。整饬土地市场是一个长期的、艰巨的任务，要深入到制度内部，触及到某些复杂的利益关系，要真正取得实效，显然还要有很长的路要走。
海南又“热”
上个世纪曾经经历“房地产热”的海南，随着“国际旅游岛”概念的诞生，再一次被推上了地产风潮的风口浪尖。
2009年11月，海南将建国际旅游岛的消息传开，当地房地产市场开始急速升温。2009年12月，海口房价涨幅居全国第三位。2010年1月4日，海南国际旅游岛建设获国务院批准，“海南国际旅游岛”正式上升为国家战略。5天内，海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。
2010年1月15日，海南省宣布，为了防止开发商一拥而上进而产生新的泡沫，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，全省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。随后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声而起，甚至一日一价。
海南地产再次“大热”，使得各方对其可能产生的泡沫表现出了担忧之情。因为当年海南的地产泡沫仍令人记忆犹新。
一、覆辙不应重蹈
1988年8月之3日，海南建省。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的省会，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。时隔15年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年海南房地产的“热火朝天”：
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的10几万元／亩飙升至600多万元／亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73．6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年猛涨至5000元／平方米，1993年达到7500元／平方米的顶峰。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下“烂尾楼”遍地。
时过境迁，而今的海南地产热其“推手”也已不同于过去。上世纪90年代还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。此外，目前进驻海南的企业以实业公司为主，不单是为了炒地炒楼，投资者更具战略性和务实性，且消费背景也今非昔比。
但毕竟海南是一个有历史创伤的地方，面对房价、地价的畸形上升，有关方面应当表现出应有的警觉。牢记历史教训十分必要，正确理解并贯彻中央关于海南国际旅游岛的政策，更显得尤为重要。
二、迪拜殷鉴在前
迪拜模式的经济奇迹，开始就是主要依赖旅游，之后则是靠房地产，这与现在海南的发展模式极其相似。同时，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鸟式”生活群体所占比例庞大。这些也是海南上一轮泡沫中就已显现的因素。因此，海南在建设国际旅游岛的过程中，必须好好从迪拜危机中汲取经验教训。
旅游地产要以旅游为依托，有了旅游才能有旅游地产，不能让房地产开发“鸠占鹊巢”。虽然转变依赖房地产开发的经济增长模式做起来很难，但绝不能让旅游岛建设仅仅成为一场大规模的房地产开发，更不能让其成为又一个房地产炒作的题材。
三、机遇还是挑战
目前海南省采取的“两个暂停”措施，有利于海南房地产市场健康发展，但短期内难以抑制房价的快速上涨趋势。因此，急需按照《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确海南旅游房地产的发展特点、目标和思路，从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展。
建设国际旅游岛，是海南的机遇，也是挑战。海南国际旅游岛项目必须理性、持续地开发，不能只看到短期利益，更不能将长远利益湮没于泡沫当中。
（转自：中国房地产）
节前，北京大龙地产“地王”项目被收回的消息引起了社会的广泛关注，这一事件的大致过程如下：
2009年11月20口，北京市大龙房地产开发有限公司通过拍卖方式以50．5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权，创下北京市公开出让土地以来的新高，成为北京土地市场总价和楼板价的“双料地王”。
2010年1月22日，北京市国土局就加强闲置土地清理处置进行公告。8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停在北京土地交易市场拿地资格，大龙地产位列第一。2月1日，北京国土局发出通知，收回大龙地产的后沙峪地块开发使用权，并不退回其缴纳的2亿元保证金。
近期，业内还发生了几起“地王”处置事件。比如2月2日，上海市徐汇区向18块闲置地块开发单位发出通知，要求其到规划和土地资源管理部门进行登记，将对这些闲置地块的出让情况、地面现状和闲置原因进行分析后再行处置。
事隔两天，南京市国土局也传来消息，招商地产旗下子公司瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，因未按规定日期缴纳首期成交价款，被取消对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2．45亿港元。
前不久，广州市国土房管局召开新闻发布会公布了27个“地王”的核查情况，有关负责人透露了8大高价‘地王”中6个项目的处理情况。其中科学城“地王”已被正式收回，没收保证金，成为广州首个被政府收回的高价“地王”。
这一系列“地王”处置事件，引起了业内的震动。
2009年是“地王”频出的一年，由此导致各大中城市房价一路攀升。2009年12月初的国务院会议明确表示要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并且制定了一系列综合治理政策。针对土地市场，国土部等5部委联合下发了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，大龙地产等“地主”就是在这一轮大规模的整治行动中被射落下马的。
收回“地王”，可以起到“敲山震虎”的作用，给其他有“地王”情结的开发商以警示。对楼市的降温作用也是立竿见影的。比如，后沙峪“地王”被收回后，1月份北京顺义区房价明显下降。据有关资料显示，1月份以来，顺义区90％的成交量下跌幅度远高于全北京市的均值。二手房挂牌价均价也环比下跌3．2％。
但我们也要清醒的认识到，开发商“争地王、囤土地”的痼疾由来已久，不是收回几个“地王”就可以轻易解决的。这其中的许多问题值得我们探究与深思。
综观近期被收回的“地王”项目，“地主”许多是国企。抛开国有企业的社会责任感不谈，仅从其市场和经营行为来看，在“地王”被收回导致的几亿元保证金被没收的损失上，国企领导层的决策者应该对此负责，政府相关管理部门应该追究其盲目决策导致的国有资产损失责任。然而，我们至今尚未发现相关处理情况。
再有，像大龙地产这样“蛇吞象”的行为又一次暴露了当前土地出让管理中的漏洞。从大龙地产本身来看，其实力与所拍“地王”价格大大不符，而且也没有该地块中高端别墅项目开发的专业经验。大龙地产总资产仅30亿元，居然敢以50．5亿元拍下地价超过自己总资产的土地，即使砸锅卖铁，出让金仍有约20亿元的资金缺口。这种“胆魄”可能只有在疯狂的市场中才存在。
在土地拍卖过程中，无论开发商实力大小都可以漫天抬价，这是“地王”不断涌现的原因之一。如果管理部门对参与拍卖的开发商实力了如指掌，并且规定其要价应在本企业实力可承受范围之内，否则就淘汰出局、停止竞价，可能就不会屡展出现“地王”，土地市场也不会如此混乱。
目前，国内超过两年没开发的土地有很多，据介绍，全国约有1万公顷闲置土地，其中因企业自身原因闲置的占46％。有些开发商名下的土地甚至要开发10多年才能用完。按照国家规定，超过两年没有使用的土地就要无偿收回，因此，应无偿收回的土地远不止这几个“地王”。整饬土地市场是一个长期的、艰巨的任务，要深入到制度内部，触及到某些复杂的利益关系，要真正取得实效，显然还要有很长的路要走。
海南又“热”
上个世纪曾经经历“房地产热”的海南，随着“国际旅游岛”概念的诞生，再一次被推上了地产风潮的风口浪尖。
2009年11月，海南将建国际旅游岛的消息传开，当地房地产市场开始急速升温。2009年12月，海口房价涨幅居全国第三位。2010年1月4日，海南国际旅游岛建设获国务院批准，“海南国际旅游岛”正式上升为国家战略。5天内，海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。
2010年1月15日，海南省宣布，为了防止开发商一拥而上进而产生新的泡沫，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，全省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。随后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声而起，甚至一日一价。
海南地产再次“大热”，使得各方对其可能产生的泡沫表现出了担忧之情。因为当年海南的地产泡沫仍令人记忆犹新。
一、覆辙不应重蹈
1988年8月之3日，海南建省。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的省会，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。时隔15年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年海南房地产的“热火朝天”：
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的10几万元／亩飙升至600多万元／亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73．6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年猛涨至5000元／平方米，1993年达到7500元／平方米的顶峰。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下“烂尾楼”遍地。
时过境迁，而今的海南地产热其“推手”也已不同于过去。上世纪90年代还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。此外，目前进驻海南的企业以实业公司为主，不单是为了炒地炒楼，投资者更具战略性和务实性，且消费背景也今非昔比。
但毕竟海南是一个有历史创伤的地方，面对房价、地价的畸形上升，有关方面应当表现出应有的警觉。牢记历史教训十分必要，正确理解并贯彻中央关于海南国际旅游岛的政策，更显得尤为重要。
二、迪拜殷鉴在前
迪拜模式的经济奇迹，开始就是主要依赖旅游，之后则是靠房地产，这与现在海南的发展模式极其相似。同时，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鸟式”生活群体所占比例庞大。这些也是海南上一轮泡沫中就已显现的因素。因此，海南在建设国际旅游岛的过程中，必须好好从迪拜危机中汲取经验教训。
旅游地产要以旅游为依托，有了旅游才能有旅游地产，不能让房地产开发“鸠占鹊巢”。虽然转变依赖房地产开发的经济增长模式做起来很难，但绝不能让旅游岛建设仅仅成为一场大规模的房地产开发，更不能让其成为又一个房地产炒作的题材。
三、机遇还是挑战
目前海南省采取的“两个暂停”措施，有利于海南房地产市场健康发展，但短期内难以抑制房价的快速上涨趋势。因此，急需按照《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确海南旅游房地产的发展特点、目标和思路，从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展。
建设国际旅游岛，是海南的机遇，也是挑战。海南国际旅游岛项目必须理性、持续地开发，不能只看到短期利益，更不能将长远利益湮没于泡沫当中。
（转自：中国房地产）