中国房地产的昨天今天和明天
发表于 ： 2010-09-18 13:57
人的一生，最关键的是过好昨天、今天和明天，一个企业也同样如此。在当下房地产市场面临史上最严厉调控之际，房地产企业如何更好地应对当下，其基础必定是对中国房地产的昨天、今天和明天有一个准确的认识和判断。
中国房地产经历了十二年的风雨，伴随着中国经济的发展一路腾飞，恐怕再没有哪个行业能够像房地产这样对中国经济的影响如此深远了。
昨天
在“革命”与“调控”中轮回
中国人常说，十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间，中国房地产无论在开发面积，还是在销售金额、销售价格上，都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说，中国房地产的这十二年，经历了两次“革命”与两次“调控”。
第一次革命开始于1998年底，是一次对于需求的历史性革命。1998年，中国福利分房制度被货币分房制度取代，分税制提出，中国的税收制度分为国税、地税两种，这为未来中国的土地财政播下了种子。于是，从1999年到2002年，中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅，房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。
经历了平稳上升之后，房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。2003年，中国政府为了拉动经济发展，出台国发[2003]18号文，将中国的住房市场完全市场化，房地产行业也被明确定义为中国经济的支柱产业之一，种种利好消息让本来已经很热的房地产市场看到了更加光明的未来。
如果说从1998年到2003年的前六年是房价带动地价的过程，那么从2004年开始的后六年则体现在地价推动房价。2004年，针对供应的第二次革命开始了，“土地招拍挂”制度出台，从此，中国房价开始疯狂飙升。
在“土地招拍挂”的土地供应背景下，加之前些年房价节节攀升的形势，2005年，中央开始了第一次对于房地产市场的重大调控，调控从上海开始。很多业内人士清楚地记得当时在上海，期房不能转让，二手房转让需缴纳契税、营业税，各地也纷纷效仿这个政策，大家第一次真正感受到宏观调控的力量。在这次调控下，市场逐渐归于了较为平稳的状态。
然而到了2007年，经过两次革命性改革，尤其是土地供应的改革后，地价猛涨，地价推房价更加明显。全国各地不断涌现“天价地”，出现了“面粉比面包贵”、“地王推楼王”的现象。于是，房地产市场迎来了2008年初的第二次调控，幸运的是，在2008年底全球金融危机的背景下，房地产市场在2009年又进入了一个从冷转热的过程，房价再次一路飙升。
明天
持续向上的趋势不会变
十二年，中国房地产在两次革命性的变革下进入了新的历史时期；房地产市场一年的销售面积从最早的1.2亿平方米上升到2009年的9.3亿平方米，市场的蛋糕从开始的2500亿增长到2009年的4.4万亿，价格也从最早2000元的均价达到了4800元的新高度。
十二年，中国房地产开发企业的集聚性和规模性也达到一定水平，如今“百亿俱乐部”的开发企业月销售额已相当于了其十年前全年的销售额；同时，代理公司、中介公司、咨询公司、设计院等房地产行业链中的子行业公司也得到了成熟的发展。
当然，问题也逐渐凸显。一方面，商品住宅市场的单轨制运行所体现出的矛盾日益尖锐，保障房体系严重欠缺；另一方面，数据的缺位与失真现象明显，很多不准确的数据让老百姓不能信服；更为突出的是，政府对于房地产市场调控执行力度的不确定性，政府对于房地产的调控不缺办法，而缺执行力。
总结这十二年的得与失，对于未来行业的发展前景，不难做出判断： 第一，地价和房价将得到进一步上升。中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑，房地产市场未来上升的趋势非常明显。第二，单轨制向双轨制方向不断完善发展。国家正着手推进经济适用房、公共租赁房等保障房系统，整个住房保障体系将会在下一轮逐渐完善。第三，房地产和金融的对接将更充分。未来，没有足够的资金就无法进入这个行业，尤其对于开发企业而言。而对于资金的需求也促进了国内众多基金公司得以发展。第四，利润的核心从依赖地价的增长转变为对创造产品溢价能力的转变。第五，产品的溢价方向将充分体现在人性化、智能化、低碳化的研究开发。第六，政府把控和引导市场的能力将进一步提高。第七，房地产各类市场上的数据真实性、系统性将得到更好完善。第八，开发企业的规模性和集聚性将更为充分。下一轮我们会看到更多的千亿销售额企业。第九，房地产开发链中的各行业将有更成熟的发展。综上所述，房地产行业的明天会更好。
当下
抓住量价关系乃生存之道
以策源这样的房地产代理行业为例，要想在依托于开发企业的合作中生存下去，能否说服客户，能否形成对市场的共识，是走出危机、生存下去的前提。在目前的形势下，开发商最为关心的问题是调控的时间，调控时间长与短对于市场的影响是不同的，调控时间越长，洗牌力度会越大，市场各项指标的回落幅度也会更大。虽然调控时间的长短很难把控，但是却可以做到预判。
要做到有效预判，必须要正确把握市场的量价关系。在交通规则中，红灯停、绿灯行是制约人们安全规范行车的标准，在房地产市场中，我们同样可以以相类似的方式建立一个量价之间的关系图，以便我们更清晰地判断自己的位置。（本文转自：新民晚报）
中国房地产经历了十二年的风雨，伴随着中国经济的发展一路腾飞，恐怕再没有哪个行业能够像房地产这样对中国经济的影响如此深远了。
昨天
在“革命”与“调控”中轮回
中国人常说，十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间，中国房地产无论在开发面积，还是在销售金额、销售价格上，都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说，中国房地产的这十二年，经历了两次“革命”与两次“调控”。
第一次革命开始于1998年底，是一次对于需求的历史性革命。1998年，中国福利分房制度被货币分房制度取代，分税制提出，中国的税收制度分为国税、地税两种，这为未来中国的土地财政播下了种子。于是，从1999年到2002年，中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅，房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。
经历了平稳上升之后，房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。2003年，中国政府为了拉动经济发展，出台国发[2003]18号文，将中国的住房市场完全市场化，房地产行业也被明确定义为中国经济的支柱产业之一，种种利好消息让本来已经很热的房地产市场看到了更加光明的未来。
如果说从1998年到2003年的前六年是房价带动地价的过程，那么从2004年开始的后六年则体现在地价推动房价。2004年，针对供应的第二次革命开始了，“土地招拍挂”制度出台，从此，中国房价开始疯狂飙升。
在“土地招拍挂”的土地供应背景下，加之前些年房价节节攀升的形势，2005年，中央开始了第一次对于房地产市场的重大调控，调控从上海开始。很多业内人士清楚地记得当时在上海，期房不能转让，二手房转让需缴纳契税、营业税，各地也纷纷效仿这个政策，大家第一次真正感受到宏观调控的力量。在这次调控下，市场逐渐归于了较为平稳的状态。
然而到了2007年，经过两次革命性改革，尤其是土地供应的改革后，地价猛涨，地价推房价更加明显。全国各地不断涌现“天价地”，出现了“面粉比面包贵”、“地王推楼王”的现象。于是，房地产市场迎来了2008年初的第二次调控，幸运的是，在2008年底全球金融危机的背景下，房地产市场在2009年又进入了一个从冷转热的过程，房价再次一路飙升。
明天
持续向上的趋势不会变
十二年，中国房地产在两次革命性的变革下进入了新的历史时期；房地产市场一年的销售面积从最早的1.2亿平方米上升到2009年的9.3亿平方米，市场的蛋糕从开始的2500亿增长到2009年的4.4万亿，价格也从最早2000元的均价达到了4800元的新高度。
十二年，中国房地产开发企业的集聚性和规模性也达到一定水平，如今“百亿俱乐部”的开发企业月销售额已相当于了其十年前全年的销售额；同时，代理公司、中介公司、咨询公司、设计院等房地产行业链中的子行业公司也得到了成熟的发展。
当然，问题也逐渐凸显。一方面，商品住宅市场的单轨制运行所体现出的矛盾日益尖锐，保障房体系严重欠缺；另一方面，数据的缺位与失真现象明显，很多不准确的数据让老百姓不能信服；更为突出的是，政府对于房地产市场调控执行力度的不确定性，政府对于房地产的调控不缺办法，而缺执行力。
总结这十二年的得与失，对于未来行业的发展前景，不难做出判断： 第一，地价和房价将得到进一步上升。中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑，房地产市场未来上升的趋势非常明显。第二，单轨制向双轨制方向不断完善发展。国家正着手推进经济适用房、公共租赁房等保障房系统，整个住房保障体系将会在下一轮逐渐完善。第三，房地产和金融的对接将更充分。未来，没有足够的资金就无法进入这个行业，尤其对于开发企业而言。而对于资金的需求也促进了国内众多基金公司得以发展。第四，利润的核心从依赖地价的增长转变为对创造产品溢价能力的转变。第五，产品的溢价方向将充分体现在人性化、智能化、低碳化的研究开发。第六，政府把控和引导市场的能力将进一步提高。第七，房地产各类市场上的数据真实性、系统性将得到更好完善。第八，开发企业的规模性和集聚性将更为充分。下一轮我们会看到更多的千亿销售额企业。第九，房地产开发链中的各行业将有更成熟的发展。综上所述，房地产行业的明天会更好。
当下
抓住量价关系乃生存之道
以策源这样的房地产代理行业为例，要想在依托于开发企业的合作中生存下去，能否说服客户，能否形成对市场的共识，是走出危机、生存下去的前提。在目前的形势下，开发商最为关心的问题是调控的时间，调控时间长与短对于市场的影响是不同的，调控时间越长，洗牌力度会越大，市场各项指标的回落幅度也会更大。虽然调控时间的长短很难把控，但是却可以做到预判。
要做到有效预判，必须要正确把握市场的量价关系。在交通规则中，红灯停、绿灯行是制约人们安全规范行车的标准，在房地产市场中，我们同样可以以相类似的方式建立一个量价之间的关系图，以便我们更清晰地判断自己的位置。（本文转自：新民晚报）