拆迁成本推高地价的逻辑
发表于 ： 2011-03-08 23:01
财政部部长谢旭人关于拆迁成本上升是推高地价的原因之一的言论又一次引发争议。
财政部部长谢旭人在3月7日下午举行的“财政政策和有关问题”记者会表上示，全国地价总体水平上升，有五方面的原因，第一是土地供应规模大幅度提高；第二土地招拍挂出让的比重上升；第三是土地转让本身的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本的上升，对土地出让的价格也有影响；第四个原因是切实加强对土地收入的管理；最后是征管政策的调整。
其实，有关拆迁成本推高地价的言论一直都有。
今年年初，广受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》获得国务院原则通过后，有业内人士认为，在取消行政拆迁后，拆迁成本可能因此上升，从而推高地价。
不可否认，拆迁成本与地价之间会在一定程度上相互作用，但由此得出拆迁成本上升推高地价的结论或许太过勉强。
其实，高地价的深层原因，还是地方政府倚重土地财政以及流动性充裕所致。
一方面，地方政府有高地价的天然需求。根据财政部3月5日的报告内容显示，2010年土地出让收入达到2.9万亿元，而2010年全国所有地方财政收入加起来总和不过4万多亿元，土地出让收入已经占地产政府一半的财政收入以上。
卖地款支撑着地方财政，地方政府仍无法摆脱这样的困局。
另一方面，房企不缺钱，这源自于流动性丰富的现实。货币超发，资金流动性长期泛滥，再加上缺乏其他更有效的投资渠道，楼市仿佛一个大海绵，吸收并充盈着大量的流动性资金。这是地王频出的一个重要因素。
所以，拆迁成本不是高地价的原因。恰恰相反，越来越高的地价及房价上涨预期可能导致拆迁成本随之水涨船高。
拆迁户的预期跟政府的补偿标准之间往往有很大的差距。从全国范围看，很多城市房屋拆迁价格多是依照地方政府指导价格，而非参照市场价。
实际上，要降低拆迁成本，需要两个前提条件，一是地价、房价的降低。从市场自我调解上，降低拆迁户对于补偿的预期。二是综合考虑各方利益，完善拆迁条例法律法规，严格执行落实。
当地价、房价始终高企，而又一味将之归咎于拆迁成本，从而试图营造降低拆迁成本的合理性，这对于改变高地价、高房价的现状无益。
所以，改善市场环境，建立政府转移支付的有效机制，完善拆迁制度，保障被拆迁者的利益诉求，避免拆迁悲剧频频发生，显然比归咎拆迁成本更具现实意义，也更为迫切。本文来源：观点地产网作者：周银海
财政部部长谢旭人在3月7日下午举行的“财政政策和有关问题”记者会表上示，全国地价总体水平上升，有五方面的原因，第一是土地供应规模大幅度提高；第二土地招拍挂出让的比重上升；第三是土地转让本身的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本的上升，对土地出让的价格也有影响；第四个原因是切实加强对土地收入的管理；最后是征管政策的调整。
其实，有关拆迁成本推高地价的言论一直都有。
今年年初，广受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》获得国务院原则通过后，有业内人士认为，在取消行政拆迁后，拆迁成本可能因此上升，从而推高地价。
不可否认，拆迁成本与地价之间会在一定程度上相互作用，但由此得出拆迁成本上升推高地价的结论或许太过勉强。
其实，高地价的深层原因，还是地方政府倚重土地财政以及流动性充裕所致。
一方面，地方政府有高地价的天然需求。根据财政部3月5日的报告内容显示，2010年土地出让收入达到2.9万亿元，而2010年全国所有地方财政收入加起来总和不过4万多亿元，土地出让收入已经占地产政府一半的财政收入以上。
卖地款支撑着地方财政，地方政府仍无法摆脱这样的困局。
另一方面，房企不缺钱，这源自于流动性丰富的现实。货币超发，资金流动性长期泛滥，再加上缺乏其他更有效的投资渠道，楼市仿佛一个大海绵，吸收并充盈着大量的流动性资金。这是地王频出的一个重要因素。
所以，拆迁成本不是高地价的原因。恰恰相反，越来越高的地价及房价上涨预期可能导致拆迁成本随之水涨船高。
拆迁户的预期跟政府的补偿标准之间往往有很大的差距。从全国范围看，很多城市房屋拆迁价格多是依照地方政府指导价格，而非参照市场价。
实际上，要降低拆迁成本，需要两个前提条件，一是地价、房价的降低。从市场自我调解上，降低拆迁户对于补偿的预期。二是综合考虑各方利益，完善拆迁条例法律法规，严格执行落实。
当地价、房价始终高企，而又一味将之归咎于拆迁成本，从而试图营造降低拆迁成本的合理性，这对于改变高地价、高房价的现状无益。
所以，改善市场环境，建立政府转移支付的有效机制，完善拆迁制度，保障被拆迁者的利益诉求，避免拆迁悲剧频频发生，显然比归咎拆迁成本更具现实意义，也更为迫切。本文来源：观点地产网作者：周银海